 |
Цены могут отступить |
Рынок жилья Москвы после непродолжительного взлета в начале этого года начал понемногу остывать. Покупатели ощутили дефицит свободных денег, а в стане аналитиков заговорили о вероятности снижения темпов роста наподобие того, как это случилось в 2004 году. Резкого падения цен, скорее всего, не будет, но коррекция процентов на 10-15 - сценарий более чем вероятный.
КРИЗИС на столичном рынке жилья ожидали с осени прошлого года. Вопреки прогнозам, цены пробили потолок в 5 тыс. долларов за квадратный метр и продолжили движение вверх. Очередной психологический рубеж не преодолели только панельные пятиэтажки и другие старые дома с маленькой кухней. Типовые 9- и 14-этажные панели стоили от $5037 за кв. м, кирпичные «хрущевки» - от $5315, а «сталинки» и типовой кирпич вплотную подобрались к $6 тыс. за кв. метр.
В апреле стоимость столичного жилья превысила мартовский показатель на 5,8%, а наибольший рост, как водится, продемонстрировал жилье в самой дешевой ценовой категории. В целом этот сегмент рынка вырос в цене на 6,4%, в то время как элитное жилье - на 3,7%, что привело к сокращению разрыва между противоположными «краями» рынка.
Тем не менее, еженедельная динамика свидетельствовала о постепенной стабилизации. «Если для марта был характерен прирост до 2% в неделю, то в апреле этот показатель снизился до уровня 1%. Конечно, это тоже немало, но постепенное «остывание» рынка после ценового скачка начала года налицо», - пишет в отчете руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
Большинство специалистов соглашаются, что рынок готовится к грядущей стагнации, но варианты развития событий, по их мнению, могут быть самыми разными. Эксперты Центра экономических исследований (ЦЭИ) Института глобализации и социальных движений придерживаются радикальной точки зрения, полагая, что до конца этого года в Москве возможен ценовой обвал. По мнению ЦЭИ, квартиры становятся покупателям «не по зубам»: накопления, которые могли бы пойти на покупку жилья, съедает инфляция, а кредиты с каждым днем все менее доступны.
ВИНОЙ всему кризис на рынке недвижимости в США, который разразился в прошлом году и аукнулся в России. Невозврат наиболее рискованных ипотечных займов привел к тому, что американские банки свернули кредитные программы. Российские банковские структуры, которые занимали деньги в Штатах, оставшись без финансовой подпитки, последовали примеру зарубежных коллег. «Чтобы обезопасить себя от новых рисков, наши банки усложнили процедуру выдачи займов и начали ужесточать политику в отношении должников, не способных своевременно выполнять финансовые обязательства», - отмечает руководитель центра Василий Колташов.
Подавляющее большинство кредитно-финансовых учреждений увеличили сроки рассмотрения заявок, а в качестве обязательного документа при оформлении ипотеки стали требовать справку о доходах по форме НДФЛ, которая свидетельствует об уровне «белой» зарплаты заемщика.
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) объявило о введении с 15 мая более суровых требований к оформлению кредитов. Свою платежеспособность заемщикам теперь придется доказывать при помощи все той же справки НДФЛ или по специальной форме АИЖК. При этом участие второго супруга в сделке становится обязательным, а это означает, что в расчет примут доход всей семьи. А с 1 февраля АИЖК прекратило рефинансирование закладных при одновременном совпадении двух условий: когда размер выданного кредита выше 1,5 млн руб., а первоначального взноса - менее 20%. Понятно, что нововведение напрямую затронуло прежде всего столичных заемщиков, которых привлекают гораздо большие суммы.
ПОМИМО тщательной проверки клиентов на благонадежность, кредитные учреждения повысили ставки по ипотеке. В среднем за последние месяцы займы подорожали на 0,5-1%, причем не только в мелких и средних структурах, которые в наибольшей степени пострадали от мирового кризиса, но и в крупных банках. К примеру, «ВТБ 24» увеличил ставки по кредитам на приобретение жилья на 0,7 процента, Росевробанк повысил ставку по всем программам на 1% в валюте и на 2% в рублях, а Городской ипотечный банк по некоторым программам - более чем на 2%. О планах поднять ставку в пределах 0,5% объявил «Альфа-банк». «Спрос на ипотеку есть, а долгосрочных ресурсов у банков недостаточно, и в такой ситуации ставки по кредитам продолжат расти», - рассуждают финансовые аналитики. От еще большего роста рынок удерживают только Сбербанк и АИЖК, которые стоят насмерть и не поднимают планку.
Одним из факторов неизбежного понижения цен - платежеспособный спрос населения, который, судя по всему, достиг своего предела. О. Репченко напоминает, что с конца 90-х цены на жилье в Москве выросли почти в 10 раз. «Многие эксперты сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно «перегрет»: цены на нем таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру, - рассуждает эксперт. - Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых странах Европы, а также в США».
НА ПРОТЯЖЕНИИ последних лет спрос на московское жилье обеспечивали не только розничные покупатели, но и инвесторы, которые активно вкладывали деньги в жилплощадь за неимением других способов получения прибыли. «В результате по многим показателям рынок приобрел признаки пирамиды», - говорят специалисты. Другими словами, если «инвестиционные» квартиры в массовом порядке будут выставлены на продажу, то кривая цен устремится вниз, а ситуация будет развиваться по принципу снежного кома.
Но в любом случае согласно прогнозам последняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на нет вскоре после майских праздников. «Впоследствии рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад, - считает О. Репченко. - Принимая во внимание, что в 2007 году величина коррекции составила порядка 10%-15%, то теперь она может оказаться даже больше и составить 15%-20%».
|
