 |
| Эксперты о загородном рынке в 2010 году |
Кто не хочет иметь уютный загородный коттеджик со всеми удобствами! Многие семьи планируют в будущем купить новый дом, таунхаус или квартиру в организованном поселке, поэтому ждут удачного момента. И очень вероятно, что этот момент наступит в 2010 году, когда можно будет сделать хорошую покупку, что называется, «на нижней точке рынка». По крайней мере, такой вывод можно сделать, основываясь на прогнозах наших экспертов.
Кризис: хитом года стали участки без подряда
Журнал Metrinfo.Ru напоминает, что загородный рынок Подмосковья в 2009 году показал не лучшие результаты. Продажи резко сократились, а количество запросов на просмотры упало в разы. Впрочем, даже минимальный интерес потребителей риэлторы воспринимали как хорошую новость. По оценке компании «Терра недвижимость», во II квартале количество запросов потенциальных покупателей в сегменте «бизнес» и «элита» возросло на 7%, а в III квартале - на 11%. Но сделки были редкостью. В I полугодии число заключенных сделок составило около 2% от общего числа просмотров, во II полугодии - 6%, - уточняют в компании.
По данным Knight Frank, в 2009 году основной объем нового предложения составил эконом-сегмент рынка, который был преимущественно представлен поселками, где продавались участки без подряда на строительство. Если годом ранее такой тип предложения был распространен большей частью в сегменте «дальних дач» (поселки в 70-120 км от МКАД), то в этом году участки без подряда можно было приобрести уже близко от Москвы. По оценке компании Urban Realty, за последний год данный сегмент вырос практически в 2,5 раза.
По словам Нины Кузнецовой, учредителя Urban Realty, во второй половине уходящего года количество предлагаемых поселков на продажу снизилось примерно на 5%, что связано с «замораживанием» ряда проектов из-за кризиса. В компании IntermarkSavills уточнили, что только в III квартале 2009 г. рынок высокобюджетного жилья по разным причинам покинуло восемь проектов. А участками без подряда стали торговать продавцы дорогой «загородки»: несколько поселков бизнес-класса изменили концепцию именно таким образом. Более того, за 2009 год в два раза увеличилось число высокобюджетных загородных проектов бизнес и премиум - класса, реализующих землю без подряда. На 7% увеличилось число «комбинированных» поселков, где покупателю предлагается выбор между готовым коттеджем, таунхаусом (лэйнхаусом, дуплексом) или земельным участком.
В компании «Терра недвижимость» подсчитали, что с начала 2009 года максимальное снижение цены квадратного метра домовладения отмечено по самим престижным и дорогим направлениям. Новорижское и Киевское шоссе потеряло в цене порядка 35%, Рублево-Успенское и Калужское - около 18%, а Минское – 15%. Но к концу 2009 года наметилась тенденция к повышению цен, прежде всего в тех проектах, где в разгар кризиса наблюдалось самое существенное снижение стоимости объектов, сделали вывод эксперты из IntermarkSavills.
Впрочем, в Аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», прогнозируют углубление отрицательной коррекции рублевой стоимости загородного жилья Подмосковья вплоть до весны 2010 года. Динамика цен по отдельным поселкам может существенно различаться в зависимости от индивидуальных характеристик, потребительских свойств и ценовой политики в предыдущие периоды, - отмечают аналитики.
Смогут ли девелоперы, приостановившие реализацию своих проектов, продолжить строительство в 2010 году, вернут ли они доверие покупателей; какие факторы будут этому способствовать, а какие наоборот станут серьезным препятствием; что будет с ценами в 2010 году, ведущие эксперты рынка рассказывают журналу Metrinfo.ru.
Рост цен возможен не раньше осени
«Маршал Эстейт»
Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода»:
Есть вероятность, что застройщики, «заморозившие» проекты, смогут их достроить в 2010 году. Но только при условии, если они решат вопрос с финансированием строительства либо за счет кредитных источников, либо за счет выручки от новых продаж. Впрочем, продажная выручка в нынешней ситуации – не очень стабильный показатель и не очень объемный.
Застройщикам нужно попытаться разорвать тот замкнутый круг, в который они попали: нет стройки – нет продаж, нет продаж – нет стройки.
Застройщики и девелоперы ожидают увеличение динамики продаж – это самый главный показатель рынка в сегодняшней ситуации. Но даже если и в мировой экономике, и в российской экономической системе, и на самом рынке недвижимости сохранятся стабильные тенденции, которые мы наблюдаем сегодня, то все равно о росте цен говорить рано. Рост цен возможен при очень благоприятном прогнозе, но не раньше осени 2010 года и будет зависеть, прежде всего, от ситуации на рынке весной.
Самая востребованная – недорогая недвижимость
Century 21 Prime Time Realty
Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости компании:
Можно ожидать весной 2010 года традиционный бум покупательской активности. Потребителей будет интересовать массовый сегмент: эконом-класс и участки без подряда.
Выход на рынок новых проектов в сегментах «бизнес» и «элит» маловероятен, но эконом-сегмент, скорее всего, ждет некое оживление, и мы сможем увидеть несколько новых поселков. Именно недорогая недвижимость сейчас является самой востребованной.
В конце 2009 года спрос на загородную недвижимость начал потихонечку расти, а падение цен прекратилось. По моему мнению, I квартал 2010 года не привнесет большие изменения на рынок. Вряд ли цены начнут резко колебаться как в сторону минуса, так и в сторону плюса.
Покупатель боится долгостроя
Blackwood
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании:
В первую очередь судьба «замороженных» проектов зависит от финансового состояния застройщиков. Если девелопмент является их профильной сферой деятельности, то до окончания кризиса получить денежные средства на завершение объектов возможно, если у девелопера есть другие проекты, которые не были «заморожены» и в них идут продажи. Если же «замороженный» объект единственный у девелопера, то здесь придется рассчитывать только на внешнее финансирование, которое будет возможно получить только после стабилизации экономической ситуации. У застройщиков, для кого девелопмент не является профильным бизнесом, шансов больше, если другая сфера деятельности приносит доход, то можно рассчитывать на перераспределение денежных средств внутри компании или на внутренний займ.
Риски долгостроя и незавершенности проекта являются на сегодня одними из основных рисков, влияющих на решение потенциальных покупателей приобретать недвижимость в том или ином загородном поселке.
Я допускаю, что в ближайшей перспективе возможен небольшой рост цен. На рынке в конце 2009 года уже появились такие примеры. Так, в ноябре 2009 г. в загородном поселке «Променад», в 12 км от МКАД по Киевскому направлению, было зафиксировано повышение стоимости на некоторые домовладения в среднем на 10%. О планируемом повышении цен в январе 2010 г. в среднем на такой же процент заявила девелоперская компания Villagio Estate. Коррекция цен запланирована в элитных поселках компании «Millennium Park» и «Monteville», которые расположены на Новорижском направлении. Решение основано на стабильном росте спроса со стороны потенциальных покупателей на загородные коттеджные поселки этой компании.
Если подорожает, то только готовое
Группа компаний Sawatzky в России
Марк Гройсман, исполнительный директор:
Основной фактор – финансирование проектов. Если девелоперам удастся найти новые источники финансирования, или аккумулировать имеющиеся средства для завершения хотя бы части «замороженного» проекта, то есть вероятность того, что он может вновь выйти на рынок.
Сильным препятствием может стать отсутствие покупателя. Так как средства от продажи идут на развитие проекта, для привлечения клиентов девелоперам придется разработать четкую антиктизисную маркетинговую стратегию.
Рост цен маловероятен. Скорее всего произойдет стабилизация цен. Однако на отдельные готовые объекты, пользующиеся спросом возможен незначительный рост стоимости на 1-3% в квартал.
Покупать будут у тех, кто строит
«ЗАГОРОДЪ»
Евгений Иванов, управляющий партнер:
На мой взгляд, общая ситуация на рынке недвижимости в 2010 году будет способствовать продолжению реализации остановленных проектов. В первую очередь, благодаря общему росту спроса - эта тенденция уже наметилась в конце 2009 года и, если не произойдет новых экономических потрясений, она наберет силу к лету 2010 года.
Смогут ли этой ситуацией воспользоваться девелоперы конкретных проектов - вопрос отдельный: покупать будут лишь в тех поселках, где ведется интенсивное строительство (найти выгодные источники финансирования для продолжения стройки - задача №1), и где будут предлагаться инвестиционно привлекательные условия приобретения. Надо помнить о самом главном хрестоматийном факторе успешных проектов: покупать будут там, где качественные характеристики превосходят конкурентов. Это хороший момент для девелоперов проанализировать и, возможно, скорректировать что-то в проекте.
Для застройщика, стремящегося реанимировать проект, пока есть только плохие новости: чтобы получить покупателей придется нести дополнительные затраты на привлечение средств, снижать доходы проекта, и, скорее всего, увеличивать расходы на продвижение проекта на рынок.
Что касается цен, то при нормальных темпах продаж (для каждого проекта по своему), они будут расти, но в любом случае, мне кажется, в течение 2010 года в строящихся поселках этот рост не превысит 15-20%.
Вряд ли ситуация сильно изменится в 2010 году
«Загородный Проект»
Алексей Гусев, коммерческий директор:
Продолжить строительство в 2010 году смогут лишь те застройщики из числа приостановивших, которым удастся привлечь стороннее финансирование. Однако, им будет тяжело восстановить доверие покупателей. Хорошим ходом может стать привлечение к реализации проекта компании, имеющей положительную историю работы в кризис.
Что бы вернуть доверие покупателей, застройщикам нужно вернуть динамику в проекты. На это нужны средства – либо собственные, которых нет, либо заемные – которые получить сложно и дорого, либо сильный партнер - соинвестор которого сложно найти. Вряд ли ситуация в 2010 году сильно изменится. Многое будет зависеть от внешней экономической коньюктуры, от цены на нефть и многого другого.
Резюме журнала Metrinfo.ru
Загородный рынок очень разный, успех или неудача проекта зависит от целого набора факторов – удаленности от Москвы, направления, обеспеченности коммуникациями и т.д. Поэтому выстраивать некий общий прогноз тяжело. Но все же пересекающиеся вещи в словах наших экспертов найти можно. Развиваться будет недорогой сегмент, который долгое время был дефицитным на загородном рынке, успехом будут пользоваться уже готовые дома. А хозяевам «замороженных» проектов придется искать деньги и, скорее всего, не у покупателей. Что же касается поведения цен, то тут тоже прогнозы разные, которые роднит один признак: ничего резкого не ожидается – ни взлета, ни падения. Если, конечно, исключить внешние финансовые потрясения.
|
